Oljefondets eiendom skuffer igjen. I 2024 ga unotert eiendom minus 1 prosent, og eiendomsforvaltningen trakk den relative avkastningen ned 0,26 prosentpoeng. Samtidig steg aksjeporteføljen 18 prosent.

Tallene fra 2024

Ifølge Norges Bank Investment Management (NBIM) bidro eiendomsforvaltningen med minus 0,26 prosentpoeng til fondets relative avkastning det siste året.

• Unotert eiendom: avkastning på −1 prosent i 2024.
• Aksjer: avkastning på 18 prosent i 2024.
• Bidrag fra unotert eiendom til relativ avkastning: −0,13 prosentpoeng (NBIMs årsrapport 2024).
• Regioner: USA, Europa og Asia bidro alle negativt til fondets relative avkastning, med kontoreiendom i USA som særlig tung belastning.

Hva har gjort eiendomsstrategien sårbar?

Oljefondssjef Nicolai Tangen har erkjent at resultatene ikke har vært gode nok. Han peker på at koronapandemien i 2020 og renteoppgangen i 2022 påvirket eiendomsmarkedet spesielt negativt.

• Sektorvekter: stor vekt på tradisjonelle sektorer som kontor og detaljhandel.
• Geografi: investeringer konsentrert i et begrenset antall land og byer.
• Struktur: vekt på direkteinvesteringer.

Til sammen har disse valgene gjort porteføljen mer sårbar for endringer i markedet.

Tangen nyanserer tapene

I en kommentar til Finansavisen i februar 2025 la Tangen vekt på at eiendomsverdiene i seg selv ikke nødvendigvis har falt dramatisk.

Eiendomsverdiene var omtrent uendret, men siden aksjemarkedet steg så kraftig gjennom året, ga dette et negativt resultat på 25 basispunkter, forklarte han.

Kritikken har pågått i årevis

Kritikken av Oljefondets eiendomsstrategi er ikke ny. I oktober 2017 publiserte professor Richard Priestley ved Handelshøyskolen BI en analyse i Dagens Næringsliv. Sammen med arbeidende styreformann Halvor Hoddevik i Rann Rådgivning konkluderte han med at det hadde kostet fire milliarder kroner å skape Oljefondets avkastning fra eiendom, og at fondet kunne fått samme avkastning fra ordinære aksjer og obligasjoner for null i netto kostnad.

Et ekspertutvalg oppnevnt av Finansdepartementet la i desember 2015 frem en analyse av hvorvidt eiendom gir bedre risikojustert avkastning enn alternative investeringer. Debatten har dermed pågått over mange år.

Fortsatt stor eiendomsportefølje

Tross de svake resultatene opprettholder Oljefondet en betydelig eiendomsportefølje. Fondet investerer i eiendom både via børsnoterte aksjer og gjennom direkte eierskap i kontorbygg, kjøpesentre og boliger i utvalgte storbyer.

• Markedseffekter: Pandemi og renteoppgang har rammet eiendom hardt.
• Resultatkontrast: 18 prosent på aksjer mot −1 prosent på unotert eiendom i 2024.
• Konsekvens: Eiendom trakk totalen ned i relativ avkastning.

For norsk økonomi og fremtidige generasjoner er det avgjørende at Oljefondet forvaltes slik at avkastningen maksimeres innenfor akseptabel risiko. De gjentatte skuffelsene i eiendomssegmentet reiser spørsmål ved om dagens strategi er optimal, eller om fondet ville tjent bedre på å redusere eksponeringen mot eiendom til fordel for mer likvide aktivaklasser.

Oppsummert: 2024 forsterket kontrasten mellom aksjer og eiendom i Oljefondet. Med negativt bidrag fra eiendom i alle regioner og tydelig underprestasjon mot aksjer, fortsetter diskusjonen om kursen videre. Kilder: NBIM årsrapport 2024, Finansavisen, Handelshøyskolen BI, Store norske leksikon.